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617888九五至尊2-城镇未来十年新增人口约2亿 房地产增量红利瞄准沪渝

发表于 2020-01-11 17:37:36 | 阅读量 4654

617888九五至尊2-城镇未来十年新增人口约2亿 房地产增量红利瞄准沪渝

617888九五至尊2,城镇未来十年新增人口约2亿,房地产增量红利瞄准上海和重庆

这几个城市还有投资机会。

杨冰柯

“人口”的重要性在房地产行业“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架内显而易见。也正因此,在当前严调控时期,某个城市放宽人才准入的政策总会引来房地产行业内的躁动。如今人口流动、城镇化还能给房地产行业带来多大的机遇,杨现领给出了这样的回答。

2月16日,在中国发展研究基金会与澎湃新闻共同举办的“中国发展高层论坛热点前瞻沙龙”上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领以“‘以人塑城 以城富人’——中国城镇化未来趋势探讨”为题,立足中国城镇化和房地产产业的实际发展现状,探讨了城镇化进程、城市格局、房地产和国民财富之间的关联,并对城镇化与房地产的协调发展路径,新型城镇化下房地产政策的优化方向提出见解。

杨现领认为2019-2030年是房地产的一个关键时段,也是我国城镇化的最后一波房地产增量红利时期。贝壳研究院相关数据显示,中国城镇化率预计2019年达到60%,2030年达到70%,2017年的城镇化率为58.5%。也就是说,在未来十年,中国城镇化率约有10%的上升空间,对应城镇新增人口约2亿。

持续的人口流入必然影响到房地产市场,将新增人口对应到住房需求上,杨现领表示,保守估计对应的住房需求是70-80亿平方米,合下来每年有7亿-8亿平方米的住房新增需求。

2亿新增人口对每个城市房地产市场的影响并不均等,贝壳研究院相关数据显示,其中,43.4%将会继续流向长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群,其次长江中游、成渝和中原城市群流入比例合计为22.3%。

具体到城市看,联合国人口预测数据显示,在2018-2030年人口增量前20的城市中,上海人口增量高达729万稳居第一;重庆以481万增量位居第二,超过北京466万人口增量;广州、苏州、南京、深圳、西安、天津和杭州也均有200万以上人口增量。

杨现领认为,三大顶级城市群里人口增长最快的是北京、上海和深圳这些中心城市辐射范围内的周边城市。而中原城市群、成渝城市群的人口增量主要集中在中心城市,即长江经济带的合肥、武汉、成都、重庆、南京、西安、郑州等城市。

与人口增量相对应,房地产市场呈现出往北京、上海和深圳中心城市辐射范围内的周边城市,和合肥、武汉、郑州等中心城市分层发展的趋势。

需要注意的是,当前中国城镇化中人口城镇化和土地城镇化并不完全协同发展。杨现领认为,近年来出现的大量“空城”、“鬼城”,正反映了土地城镇化明显快于人口城镇化的问题。据贝壳研究院数据显示,1981-2016年,中国城镇人口增长了3.9倍,而建成区面积增长了7.3倍。同时,我国人均建成区面积从不到0.4平方公里/万人,增长到接近0.7平方公里/万人。

为了充分释放城镇化活力,促进房地产业的健康持续发展,杨现领从房地产开发模式和调控政策端两方面提出建议。

在开发模式方面,杨现领认为TOD(交通导向)、HOD(居住导向)和EOD(生态导向)是未来的指引,要多种开发模式并举。应以TOD(交通导向)模式为空间指引,形成城市和产业的基本空间格局;以HOD(居住导向)模式为配套指引,形成房地产综合产品体系;以EOD(生态导向)模式为质量指引,增强城市和房地产业的可持续性。

在行业政策端,杨现领认为调控要从人口-住房政策联动方向出发,从政策管制向政策引导过渡。具体看,比如调节城镇人口空间分配,打开需求层级;以居住权为核心打通市场壁垒;用好户籍调控,确立户籍向居住证制度转变路径等。

另外,杨现领还对当前房地产政策形势进行了预测,他表示,政策会调整,但不会出现方向性的放松,调整的底线即房住不炒是不会改变的。



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